Investir dans un logement à louer, que faut-il prioriser ?

L’investissement locatif est un bon moyen pour accroitre son patrimoine et de bénéficier, sur le long terme, d’un complément de revenus. Plusieurs étapes clés sont à prendre en compte pour réussir son investissement immobilier.

L’investissement locatif est un bon moyen pour accroitre son patrimoine et de bénéficier, sur le long terme, d’un complément de revenus. Plusieurs étapes clés sont à prendre en compte pour réussir son investissement immobilier.

L’importance de l’emplacement

L’emplacement du logement est très important dans le choix de votre investissement. Votre futur locataire choisira son prochain appartement ou sa prochaine maison en fonction de ses habitudes, de son quotidien et du quartier.

L’emplacement peut être choisi en fonction de plusieurs critères :

• Selon les locataires désirés : si vous souhaitez plutôt louer à un d’étudiant ou à une famille, le logement ne sera pas situé au même endroit et les garanties de loyers ne seront pas les mêmes.
• Le quartier : celui-ci doit être bien desservi et à proximité des commerces ou écoles. Une famille souhaitera généralement être près des écoles et les étudiants près du centre-ville ou d’un moyen de transport.

Prenons l’exemple de la ville d’Annecy, une ville touristique très fréquentée en Haute-Savoie.

C’est une ville qui propose un large choix en termes d’activités, notamment grâce à la proximité du lac et des montagnes. Elle est donc, été comme hiver, très dynamique. Elle est aussi reconnue pour ses événements culturels comme la scène Nationale le Bonlieu ou encore le festival d’animation.

C’est une ville qui connait de nombreuses demandes de locations ou ventes immobilières, elle est donc une source de revenu stable sur le long terme.

Il serait donc intéressant de se poser la question d’investir dans la ville d’Annecy et d’en étudier les quartiers pour mieux cibler ses futurs locataires.

Réaliser une étude de marché

Une fois l’emplacement choisi, il est impératif de réaliser une étude de marché locative de votre futur bien en fonction du nombre de logements vacants dans le quartier souhaité et des tarifs de locations. Plusieurs étapes sont à prendre en compte :

- Le marché locatif actuel

- Le type de logement (vide ou meublé ?)

- L’estimation du loyer

- Le financement et les crédits

- La fiscalité et les taxes

- La gestion locative

Il est important de bien s’informer auprès d’un professionnel de l’immobilier pour mieux s’organiser et cibler ses objectifs.

Neuf VS ancien ?

Vous avez le choix entre acheter un logement neuf ou ancien. Les biens neufs sont en général 20 à 30% plus cher que les biens anciens à l’achat, cependant, au niveau des loyers la différence est minime.

Les deux proposent donc des avantages différents.

À noter : Il y a tout de même un atout à investir dans un logement neuf, l’environnement technique est optimisé et durable.

Louer vide ou meublé ?

Si vous louez meublé :

Votre bail durera 1 an et sera renouvelable par tacite reconduction. Une liste d’aménagement du logement est alors à respecter pour permettre ce type de bail.

Si vous louez un logement vide :

Le bail aura une durée de trois ans et sera reconductible. Le locataire devra respecter les trois mois de préavis sauf conditions particulières (mutation professionnelle, perte d’emploi ou encore selon sa zone géographique), par exemple, la ville d’Annecy est en zone tendue, le préavis sera donc d’une durée de 1 mois.

Découvrez notre article dédié à cette question : La location meublée ou vide ?

D’un point de vue financier

Pour choisir son logement, il faut bien établir son budget. Lorsque vous investissez dans du locatif, plusieurs solutions peuvent se présenter :

• L’effort épargne : il vous permettra de déterminer un budget en fonction de la somme que vous pouvez placer chaque mois
• Le levier du crédit : l’avantage de l’investissement locatif est de pouvoir rembourser son crédit par le loyer versé par le locataire. Cela vous permet de devenir propriétaire d’un actif et d’étendre votre patrimoine en autofinançant votre crédit.
• Déductions fiscales : Les intérêts de vos prêts sont déduits de vos revenus locatif, et de ce fait vos impôts diminuent !
• Possibilité d’apporter un apport personnel : les banquiers vous proposeront de meilleurs taux car l’apport permet de conforter les banques sur votre situation.
• Possibilité d’allonger la durée du remboursement : cela vous permettra de réduire les mensualités de votre crédit.
• Possibilité de réaliser un crédit immobilier pour investir dans votre projet

À noter : si vous investissez dans un logement neuf, vous pouvez bénéficier d’un avantage fiscal grâce au dispositif Pinel. Il permet de profiter d’une réduction d’impôt en fonction du prix du logement et de la durée de sa location.