Achat immobilier Annecy: neuf ou ancien, que choisir ?

Les avantages et inconvénients de l’achat dans le neuf

Les avantages

• Un logement moderne et performant : acheter un logement neuf vous garantit le respect des dernières normes : isolation thermique et phonique, accessibilité PMR, équipements économes en énergie, etc.
• Moins de frais d’entretien : un des atouts majeurs des logements neufs réside dans le fait que vous n’aurez normalement aucuns gros travaux à prévoir pendant plusieurs années, a fortiori si vous achetez sur plan et êtes les premiers acquéreurs du logement.
• Frais de notaire réduits : les frais de notaire étant proportionnels au montant du bien, ce point n’est clairement pas négligeable ! Les frais de notaire dans e neuf se situent entre 2 et 3 % du prix d’achat, contre 7 à 8 % dans l’ancien.
• Possibilité de personnalisation : si vous achetez sur plan ou faites construire, vous disposez d’une latitude pour pouvoir aménager votre appartement ou votre maison selon vos gouts : choix de la cuisine, des sols, des peintures, des carrelages, etc.
• Exonération temporaire de taxe foncière : selon les communes, cette exonération peut aller jusqu’à 2 ans après l’achèvement des travaux.

Les inconvénients

• Délais de livraison : l’achat sur plan (VEFA) ou la construction impliquent souvent une attente de plusieurs mois, voire années, avant d’emménager.
• Moins de cachet et de charme : les amateurs de moulures, parquets anciens ou de logements atypiques préfèreront l’ancien qui offre des logements moins standardisés.
• Emplacements parfois excentrés : il est plus rare de trouver des programmes immobiliers neufs dans les centres historiques ou les centres villes.

Les avantages et inconvénients de l’achat dans l’ancien

Les avantages

• Un prix plus attractif : en moyenne, les logements existants ont des prix de vente entre 15 à 25 % plus bas que le neuf. Il est également souvent plus simple de négocier le prix de vente.
• Emplacements et offre : les logements anciens constituent la majorité de l’offre immobilière et offrent souvent plus de possibilités en termes d’emplacements : centre ville, quartiers historiques, etc.
• Plus-value à la revente en cas de rénovation : pour les plus bricoleurs ou les investisseurs avertis, acheter dans l’ancien peut présenter une vraie plus-value immobilière après travaux. Une fois remis aux normes ou au goût du jour, le logement pourra être revendu à un prix supérieur.
• Disponibilité immédiate : une fois l’achat finalisé, vous pouvez emménager sans attendre. Les délais moyens d’achat immobilier sont de 3 mois entre la signature du compromis et la finalisation de la vente (validation du prêts, droit de préemption, délais légaux de rétractation, etc.)

Les inconvénients

• Frais de notaire plus élevés : entre 7 et 8 % du prix d’achat.
• Travaux à prévoir : remise aux normes électriques, isolation, chauffage… il est important de bien estimer les coûts en se faisant si nécessaire accompagner par un expert de la rénovation lors de vos visites.
• Imprévus : décoller le papier peint et s’apercevoir que le mur est en mauvais état, enlever le faux parquet et découvrir un sol abimé... Les imprévus ou « mauvaises surprises » font aussi parties de l’achat dans l’ancien.
• Charges plus élevées : copropriétés anciennes avec ascenseurs vétustes ou chauffage collectif énergivore, ravalement de façade ou encore la mise aux normes des parties communes peuvent engendrer des charges plus élevées.
• Performance énergétique parfois médiocre : il faut bien faire attention au DPE, au mode de chauffage et à l’isolation phonique avant d’acheter afin d’estimer les dépenses énergétiques du bien sur votre budget.

Prix et fiscalité : neuf vs ancien

Le prix au m² est généralement plus élevé dans le neuf que dans l’ancien, avec une différence de 15 à 25 %. Cependant, les frais de notaire sont bien plus faibles dans le neuf (2 à 3 % du prix d’achat) que dans l’ancien (7 à 8 %).

Côté fiscalité, l’achat dans le neuf permet parfois de bénéficier d’aides comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou une TVA réduite sous certaines conditions. Dans l’ancien, il existe moins d’aides, mais la diversité de l’offre permet souvent de trouver un bien mieux situé à un prix plus abordable.

Les charges courantes sont généralement plus faibles dans le neuf, grâce à une meilleure performance énergétique et des équipements récents nécessitant peu d’entretien. En revanche, l’ancien peut engendrer des dépenses supplémentaires pour des travaux de rénovation ou d’amélioration énergétique.

Concernant la taxe foncière, les biens neufs peuvent être exonérés pendant 2 ans, alors que cette exonération n’existe pas dans l’ancien.

Marché immobilier à Annecy : quelles spécificités locales ?

Annecy est une ville attractive avec un marché immobilier tendu, que ce soit dans le neuf ou l’ancien. Voici quelques spécificités locales à prendre en compte :

• Le prix au m² est l’un des plus élevés de France en dehors de Paris : entre 5 500 € et 8 000 € en fonction du quartier et du type de bien.
• L’ancien est très recherché en centre-ville, notamment dans les quartiers du Triangle d’Or, des Galeries Lafayette et des bords du lac.
• Le neuf est rare en cœur de ville et se développe principalement dans les communes avoisinantes (Épagny, Seynod, Cran-Gevrier), comme les programmes neufs proposés par le promoteur local SOGIMM.
• De nombreux projets de rénovation énergétique sont en cours. Investir dans l’ancien avec travaux peut être intéressant grâce aux aides financières comme MaPrimeRénov’.

En résumé :

L’achat dans le neuf offre un logement moderne avec peu d’entretien, des charges maîtrisées et des frais de notaire réduits, mais son prix est plus élevé et les délais de livraison peuvent être longs.

L’ancien permet d’accéder à des biens bien situés avec du cachet, à des prix plus abordables, mais peut nécessiter des travaux et engendrer des charges plus importantes.

Le choix entre neuf et ancien à Annecy dépend donc avant tout de votre budget, de vos attentes en matière d’emplacement et de votre tolérance aux travaux.

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Notre équipe Monod Immobilier vous accompagne pour trouver le bien qui correspond à vos attentes, que ce soit dans le neuf ou l’ancien.